מודל הבלוקבאסטר בנדל"ן
להכפיל את התשואה בנדל"ן באירופה
אני רוצה להודות לך באופן אישי על התעניינותך במודל הבלוקבאסטר בנדל"ן באירופה. בקרוב ניצור איתך קשר לתיאום שיחה אישית, שבה נוכל לדבר על המטרות שלך ואיך המודל שלנו יכול לעזור לך להשיג אותן.
15 שנות ניסיון בליווי משקיעים בארץ ובחו״ל
75% תפוסה בממוצע בנכסים שלנו בהשכרה לטווח קצר
לפני שניפגש, חשוב לי שתבין בדיוק את הייחודיות של מודל הבלוקבאסטר ואיך הוא הולך לשנות את הדרך שבה אתה חושב על השקעות נדל"ן.
מה תוכל להשיג בעזרת מודל הבלוקבאסטר?
לקבל תשואה פי 2-3 גבוהה מאשר בהשקעות נדל"ן סטנדרטיות
אני אפרוס ואסביר לך איך ניתן ליישם אסטרטגיה סדורה, שתאפשר לך להשיג תשואות, שהנן גבוהות משמעותית מהמקובל בשוק. במקום להסתפק בתשואות של 2-4% נטו בשנה (מהשכרה לטווח ארוך), ניתן להגיע ל-7-9% בשנה. אלו לא מספרים מופרכים, אלא הם מתבססים על ניסיון בפועל עם עשרות משקיעים, שמשיגים את התוצאות האלה!.
להיות כאן (בישראל) ולהשיג שליטה ובקרה מלאה בניהול הנכסים שלך שם (באירופה)
אם להיות אמיתיים ומפוקחים (ואני אומר זאת מניסיון אישי שלי וכן מהרבה שיחות עם משקיעים בחו"ל) - הרבה מהבעיות בהשקעה בחו"ל נובעות מניהול הנכסים שם - זה משפיע על הרווחיות ועל תחושת הביטחון שלך כמשקיע, שמה לעשות - רחוק מאוד מהנכס שלו. אז איך ניתן להשיג תוצאות הרבה יותר טובות בהקשר זה? מסתבר שאפשר! כי אין הרגשת סיפוק וביטחון גדולה יותר מהידיעה שאתה רואה בזמן אמיתי מה קורה עם הנכס שלך! אני אסביר לך כיצד ניתן לשלוט ולבקר מרחוק אחר ביצועי הנכס שלך, ברזולוציה גבוהה, ברמת כול שוכר, כל הכנסה וכל פעולה, באופן מיידי, זמין, נגיש, ידידותי ומבלי להיות תלוי באף אחד.
״כסף לא מושג בנסיון לעשות כסף, הוא מושג כשעושים דברים בצורה נכונה״
#1
מתעסקים חודשים בחיפוש אחר "מציאות" ונכסים במחיר הנמוך ממחיר השוק.
החיפוש האולטימטיבי אחר "מציאות" בשוק הנדל"ן היא גישה בעייתית. אנשים חושבים, שהשקעה מוגדרת כ - "מציאה" רק אם קיים פער בין מחיר הרכישה שלו, לבין המחיר שבו הוא משווק או מחיר השוק שלו. אך ברוב המקרים, המציאות מלמדת, שכשנכס נמכר במחיר נמוך יש לכך סיבה טובה… כי הרי ידוע ש - "אין ארוחות חינם!". כשדירה נמכרת במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק שלה, זה אינו מקרי. זה יכול להיות בגלל שהמיקום שלה גרוע, או שהמאפיינים שלה רחוקים מלהיות טובים, או שיש איתה בעיות רישומיות, תכנוניות, הנדסיות וכיו"ב. לא סתם המקומיים מתרחקים מהנכסים האלה. ולכן, במקום להתמקד במחיר נמוך של הנכס, חשוב להסתכל על הפוטנציאל שלו הנכס ליצור ערך, לאורך זמן. מניסיון, העסקאות הטובות ביותר שבצעתי, לא היו ה"מציאות" הגדולות - הן היו הנכסים האיכותיים ביותר, במיקום הטוב ביותר, עם הפוטנציאל הגבוה ביותר להשבחה בעתיד.
#2
מפזרים את ההשקעות שלהם במספר פרויקטים/נכסים קטנים.
בתחילת דרכי כמשקיע (לפני כ - 15 שנים), בחרתי לרכוש 3 דירות "קטנות" בבאר שבע, במקום להתמקד בדירה אחת במרכז תל אביב. בדיעבד, זו הייתה טעות! השקעה בנכס איכותי אחד בלבד במיקום מנצח, עדיפה על פני השקעה במספר נכסים "קטנים", שאינם נמצאים במרכז עיר מרכזית אלא בפריפריה.
#3
משכירים את הנכסים לטווח ארוך בהסכם שכירות שנתי.
רוב המשקיעים בוחרים ללא היסוס בהשקעה בנכסים המיועדים להשכרה לטווח ארוך. אבל כשעושים את זה נכון, השכרה לטווח קצר (כדוגמת Airbnb) תהיה אפיק רווחי ומשתלם הרבה יותר. מי שאינו בקיא או אינו מהתחום חושב, שהשכרה לטווח קצר מסוכנת מדי, שהיא בעייתית כי התפוסה בנכס נמוכה מדי ושמתווה השקעה כזה טומן בחובו מורכבות וחוסר וודאות? כל זה עלול להיות נכון, כשעושים את זה כמו כולם או באופן לא מקצועי. אבל, כשמיישמים את מודל הבלוקבאסטר - מבלי להתפשר על מיקום הנכס או איכותו ומשלבים את זה עם ניהול מקצועי - התשואה יכולה להיות פי 2-3 גבוהה ביחס להשקעות נדל"ן סטנדרטיות ויחד עם זאת ברמת ביטחון וודאות גבוהה משמעותית בהשוואה להשכרה רגילה.
#4
מסתמכים באופן מלא ולא מבוקר על חברות הניהול של הנכסים.
בהשכרה רגילה אתה כמשקיע תראה את הנכס שלך פעם בשנה, במקרה הטוב. אם חלילה יגרמו נזקים (ומה לעשות - זה חלק מהחבילה…), אתה תגלה אותם הרבה אחרי שהם קרו. במודל שלנו, צוות הניקיון והתחזוקה של החברה מגיע לנכס שלך מדי מספר ימים וכך כל תקלה מזוהה ומטופלת מיד, בנוסף, יש לך שקיפות מלאה של מידע רלוונטי בזמן אמיתי על הנכס שלך - מי מתארח בו? כמה הוא משלם על שהותו? ואפילו מה חוות דעתו (וכן…גם הביקורת הפחות טובה שלו) על שהותו בנכס שלך ועל תפקוד חברת הניהול שלך?
3 העקרונות המנצחים של מודל הבלוקבאסטר:
1
מיקומי סופר-פריים בלבד (Super Prime Locations)
במקום לחפש "מציאות" או לפזר השקעות, אנחנו מתמקדים במיקומים מנצחים, במרכזי ערי התיירות המובילות בספרד ובאיטליה, שם יותר מ - 80% מהתיירים יימצאו. מדובר על תאי שטח של כ - 2 ק"מ על 2 ק"מ בסה"כ - זה ממש בלב העיר. אלו אזורים שתמיד יהיה להם ביקוש - בדיוק כמו שדירה בלב תל אביב תמיד תהיה מבוקשת.
2
שדרוג לרמת 5 כוכבים
אנחנו משביחים כל נכס לסטנדרט גבוה ברמה של מלון יוקרה. כך הנכסים שלנו מקבלים ביקורות מעולות, התפוסה בהם גבוהה והמחירים ללילה עבור שהייה בהם גבוהים בהתאם.זה מאפשר לך להנות מתשואה עודפת פי 2-3 מהשקעות נדל"ן סטנדרטיות,
ניהול דיגיטלי עם שקיפות מלאה
אנחנו עובדים עם חברת ניהול מאוד טכנולוגית, שמיישמת מערכת ניהול מתקדמת, כך שזה מאפשר לך לראות בזמן אמת כל אורח שנכנס, כל פעולה שמתבצעת בנכס, כל תשלום שמתקבל ואפילו לדעת מה היתה חוויות השירות של האורחים - כל אלו מבטיחים לך בקרה ושליטה מלאה גם מרחוק באופן שאתה לא רק הבעלים של הנכס אלא אתה באמת יודע מה קורה כאילו שאתה גם מנהל אותו, מבלי לעשות זאת בפועל…
3
ומה התוצאה?
הנכסים שלנו נהנים מתפוסה של 75% בממוצע לאורך כל השנה ומשיגים תשואה עודפת בהשוואה להשקעות סטנדרטיות באירופה.
הנה מה שמצפה לך בעבודה איתנו:
שיחה ראשונית לבירור התאמה והכוונה כללית (עד כ - 15 דקות)
שיחת ראשונית עם מנהלת המשרד שלנו לבירור התאמה, על בסיס הבנת הצרכים,המטרות והיכולות הכספיות שלך. המטרה היא להבין האם השירות שלנו מתאים לפרופיל ההשקעתי שלך ולהכווין אותך לקראת השלבים הבאים בתהליך.
פגישת היכרות אישית עם נדב (45 דקות)
למשקיעים שעברו את השלב הראשוני בהצלחה - פגישה אישית מעמיקה איתי. במסגרת הפגישה נכיר מקרוב, נבין את המטרות שלך בדיוק, נציג את מודל הבלוקבאסטר במלואו, כולל המסגרת התקציבית, ההון העצמי הנדרש והתשואות האפשריות. זו הזדמנות שלך לשאול כל שאלה ולוודא שזה ממש מתאים לך, לפני שאנחנו ממשיכים הלאה.
שלב 1: בניית תכנית עסקית להשקעה
כמה אתם יכולים/מתכוונים להשקיע וכמה אתם מצפים להרוויח? תכנון מוקדם של ההשקעה הוא שלב הכרחי כדי לתאם ציפיות ולוודא שתשיגו את התוצאות שאתם רוצים.
במסגרת הפגישה ניגע, בין השאר, בנושאים הבאים:
דיון והחלטה על אלטרנטיבת ההשקעה הנכונה והמלצה על אזור ההשקעה הנכון לכם
אפיון הנכס הנרכש ומחירו
הערכה מפורטת של כל העלויות הנלוות בעסקה
הגדרת ההון העצמי הנדרש
חישוב התשואות והרווחיות הצפויה בעסקה
הצגת תמונת התזרים החודשי
הבנת תהליך ההשקעה על כל שלביו והצגת תוכנית אופרטיבית ליישומו
המטרה: להתוות ולהציג לך תכנית ברורה למימוש השקעה איכותית ובטוחה, המותאמת לכם.
שלב 2: היערכות לרכישה
בכדי לאפשר לכם לרכוש נכס, שירשם על שמכם בטאבו המקומי, נדאג לכם כשלב מקדים לרכישה:
קבלת מספר תושב זר - זאת כדי שנוכל לרשום על שמכם את הנכס הנרכש בטאבו המקומי
ייפוי כוח נוטריוני - כדי שנוכל באמצעות גורם מקומי מטעמנו לפעול בשמכם, בעוד אתם נמצאים בישראל
חשבון בנק מקומי - באמצעותו תנהלו את התשלומים לעסקה ואליו יועברו בהמשך כספי ההכנסות כמו גם כל ההוצאות השוטפות
המטרה: להתוות ולהציג לך תכנית ברורה למימוש השקעה איכותית ובטוחה, המותאמת לכם.
שלב 3: רכישת הנכס המתאים
בחירת הנכס הנכון להשקעה מתבססת על היכרות עם איזור ההשקעה, ביצוע בדיקות מקדימות להגדלת הוודאות והביטחון בעסקה וקבלת החלטה על סמך הכדאיות הפיננסית של העסקה.
לצורך בחירת הנכס ורכישתו ניסע אתכם לביקור משותף באזור ההשקעה שבמסגרתו:
נסייר ונכיר את אזורי ההשקעה הרלוונטיים
נפגש עם גורמי המקצוע שילוו אותנו בעסקה (האדריכל, חברת הניהול וכיו"ב)
נבקר ונבחן את הנכסים הרלוונטיים להשקעה
נבצע בדיקות נאותות לנכס: בדיקה אדריכלית-קונסטרוקטיבית, הערכת עלויות השדרוג ובדיקות משפטיות
נבצע ניתוח פיננסי השוואתי בין כל הנכסים שימצאו מתאימים ונגבש החלטה על הנכס המועדף
ננהל משא ומתן מסחרי על מנת להגיש הצעה מפורטת לרכישת הנכס
עם השלמת בדיקות הנאותות ואישור ההצעה לרכישה על ידי המוכרים נוכל לחתום על הסכם הרכישה של הנכס
המטרה: להתוות ולהציג לך תכנית ברורה למימוש השקעה איכותית ובטוחה, המותאמת לכם.
שלב 4: קבלת משכנתא (במידת האפשר)
במידה והדבר אפשרי נדאג לכם לקבלת משכנתא מבנק מקומי ולצורך כך
לצורך בחירת הנכס ורכישתו ניסע אתכם לביקור משותף באזור ההשקעה שבמסגרתו:
נסייע לכם באיסוף כל המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לקבלת משכנתא מהבנק
נתרגם את המסמכים הרלוונטיים ונגיש אותם לבנק יחד עם טופסי בקשת המשכנתא
נבצע מעקב צמוד מול הבנק עד לקבלת אישור המשכנתא
נחתום בשמכם על הסכם המשכנתא מול הבנק
תלוי במדיניות הבנק המרכזי, בנכונות הבנק המקומי ובמידת ההתאמה שלכם למאפיינים שהוא דורש מהמשקיע
שלב 5: שדרוג הנכס והתאמתו להשכרה
בנכס המיועד להשכרה קצרת טווח חשוב לדאוג לחלוקה פנימית נכונה שלו, בהתאם לצרכים ולתקנות הרלוונטיות להשכרה לטווח קצר, ובאופן שהפונקציונאליות תהיה מיטבית והנראות שלו תהיה "wow". תכנון נכון וחכם של שדרוג הנכס יגדיל באופן משמעותי את רווחיות ההשקעה, הן בהיבט של העלאת ההכנסות בפועל מהשכירות והן בהעלאת ערך הנכס לכשנרצה למכור אותו.
התכנון האדריכלי
במסגרת זו נגדיר לאדריכל את מטרת השדרוג והתאמת הנכס, כבסיס לתכנון האדריכלי שיכלול 3 שלבים: תכנון נכון וחכם של שדרוג הנכס יגדיל באופן משמעותי את רווחיות ההשקעה, הן בהיבט של העלאת ההכנסות בפועל מהשכירות והן בהעלאת ערך הנכס לכשנרצה למכור אותו.
- תכנון ראשוני: מדידת הנכס, הכנת תכנית מצב קיים, הכנת סקיצות עבור חלופות רלוונטיות, דיון, המלצה ובחירת החלופה המיטבית
- תכניות ביצוע: הכנה של כל סט התכניות הנדרשות לביצוע עבודות השיפוץ
- הגדרת תכולת העבודות: כתב כמויות והערכת תקציב הפרויקט
ביצוע הפרויקט בקרה וניהול שלו
לאורך כל שלב הביצוע, המנוהל והמפוקח ע"י אדריכל ומהנדס הפרויקט, אנו עוקבים, מבקרים ומדווחים לכם על כל שינוי והתקדמות בשטח.
הליווי כולל:
מו"מ עם קבלנים וחתימה על הסכם לביצוע העבודה עם הקבלן המבצע
בחירת החומרים לפרויקט וביצוע ההזמנות הנדרשות
ניהול ופיקוח שוטף אחר התקדמות הפרויקט ועמידתו בתכניות הביצוע, באיכות הנדרשת, בלוחות הזמנים ובתקציב
מסירת הפרויקט - בדיקת העמידה בתכניות הביצוע ובתכולת הפרויקט וטיפול בפערים ככול שנדרש
בכדי למקסם את ההכנסות משכר הדירה, נדאג לרהט ולאבזר לכם את הנכס, לצורך הפיכתו לסופר אטרקטיבי להשכרה קצרת טווח.
נבנה ונציג לכם את הקונספט העיצובי ונגדיר את מסגרת התקציב לצורך אישורכם
נכין טבלה מפורטת של כל הפריטים שיש לרכוש ובכלל זה: ריהוט, מכשירי חשמל, גופי תאורה, וילונות, תמונות, מראות, אקססוריז, כלי מטבח ועוד
נבצע את הרכישה של כל הפריטים, נדאג לאספקתם ולהתקנתם בדירה להשגת נראות מיטבית
שלב 6: הכנת הנכס להשכרה וניהולו השוטף
במסגרת זו יתבצעו הפעולות הבאות:
נצלם את הנכס ויחד עם הפרופיל שנגדיר עבורכם, נפרסם את הנכס להשכרה בכל הפלטפורמות הרלוונטיות (Airbnb, Booking וכו')
נדאג לקבל את האישורים הדרושים מהרשויות הרלוונטיות לצורך השכרה לטווח קצר
נחתום בשמכם על הסכם המשכנתא מול הבנק נחתום על הסכם לניהול שוטף של הנכס וננחה אתכם לממשק עבודה מיטבי מול חברת הניהול, שתנהל עבורכם את הנכס ובכלל זה: פרסום ושיווק, תמחור הנכס, Check In & Check Out, ניקיון, תחזוקה ודיווח שוטף על ההכנסות וההוצאות של הנכס
תלוי במדיניות הבנק המרכזי, בנכונות הבנק המקומי ובמידת ההתאמה שלכם למאפיינים שהוא דורש מהמשקיע
מי אני?
היי, אני נדב וינינגר. במשך יותר מ - 20 שנה הייתי בעולם אחר לגמרי - עבדתי כמנהל בכיר בחברות תרופות מובילות, בין השאר שמשתי כמנהל מפעל, כסמנכ"ל וכמנכ"ל. אבל תמיד הייתה לי משיכה לנדל"ן אבל רק לפני 15 שנה החלטתי לעשות מהפך בחיי ולהיכנס לתחום השקעות הנדל"ן בכל הכוח.
בהתחלה, עשיתי בדיוק מה שכולם עושים. חיפשתי "מציאות", רציתי לפזר סיכונים. במקום לקנות דירה אחת בתל אביב, קניתי מספר דירות בבאר שבע. נשמע הגיוני, לא? בדיעבד זו הייתה טעות - הדירה בתל אביב שהתכוונתי לרכוש בשעתו עלתה בערכה הרבה יותר מכל הדירות שרכשתי בבאר שבע גם יחד והרווח הכללי מעסקה של דירה כזו בת"א יכול היה להיות הרבה יותר גבוה.
הטעות הזו, יחד עם 15 שנה של התמחות אינטנסיבית בשוק הנדל"ן, הובילה אותי לתובנה חשובה מאוד: רוב מה שמקובל לחשוב על השקעות נדל"ן בפועל לא עובד מספיק טוב.
לאורך השנים ליוויתי מאות משקיעים, חקרתי שווקים בארץ ובאירופה ופיתחתי גישה שונה לחלוטין - "מודל הבלוקבאסטר". במקום לחפש מספר דירות בינוניות, אנחנו מתמקדים בנכסים מדהימים במיקומי סופר-פריים, משביחים אותם לרמה של מלון 5 כוכבים, ומנהלים אותם בצורה שמשיאה רווחים כפולים ויותר מהמקובל בהשקעות הסטנדרטיות המוצעות בשוק .
לא סתם מאות המשקיעים שליווינו ממשיכים לעבוד איתנו. הם רואים את התוצאות בחשבון הבנק - הכנסה פאסיבית משמעותית, יציבה ושקופה לחלוטין. כל לקוח אצלנו יכול לראות בזמן אמת כל אורח שנכנס, כל תשלום שמתקבל, כל פעולה שמתבצעת בנכס שלו ואפילו גם מה חושבים על הנכס שלו ואיך אפשר לשפר אותו.
היום, עם צוות המומחים המקצועי שלנו, אנחנו מלווים משקיעים מקצה לקצה. מהרגע שאתה שוקל להשקיע, דרך בניית תכנית עסקית מדויקת התפורה למידותיך, איתור הנכס המושלם, מימון חכם של העסקה (ככול שניתן), שדרוג הנכס לסטנדרט הגבוה ביותר ועד לניהול השוטף שלו, שמבטיח תשואה מקסימלית לאורך זמן.
כבר יש לך כמה שאלות לגבי ההשקעה, נכון?
האם להשקיע בחו"ל ?
למה נכון להשקיע בחו"ל דווקא עכשיו ?
איך בוחרים מיקום מנצח ?
איפה הכסף הגדול בנדל"ן ?
הצעד הבא שלך
במחזור הנוכחי אנחנו מלווים מספר מוגבל של משקיעים כדי להבטיח ליווי אישי ומדויק. בימים הקרובים יצרו איתך קשר מהמשרד שלנו לקביעת שיחת ייעוץ אישית.